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土地の「境界」の問題はなぜわかりにくいのか

土地の「境界」の問題について、弁護士が相談を受けることもしばしばあります。

 

そして、境界の問題は、話が分かりにくくなる傾向にあります。

これは、「境界」という言葉の意味が、2つあるからです。

 

① 筆界・・・明治時代に、近代所有権制度ができて、

土地が分けられたときの境界。これを原始筆界といいます。

または、その後、新たに「分筆」して形成されたときの境界。

これらの境界は、あとで勝手に動くことはありません。

建物を建てようが、塀をつくろうが、穴をほろうが、何をしようが、

動きません。

土地を分筆した境として、法務局備え付けの地図(公図)に

記録されているものです。

 

② 所有権界・・・お互いの所有権の範囲の境です。

それぞれの所有権の範囲は、ふつうは、土地の「筆界」と一致

しますが、これは、様々な原因により、動くことがあります。

所有権界は、記録されていません。

 

ふつう、境界の問題というと、2人の所有権がそれぞれどこまでか?が一番問題

ですので、②の所有権界の話をテーマにしがちです。

 

しかし、専門家は、まず、①の筆界を確定 → ②の所有権界を確定

というプロセスをたどります。

 

したがって、まずは①の筆界が、土地の現場でどこにあるのか?を考えます。

 

筆界の判定は、歴史的な検証作業です。

つまり、原始筆界であれば、「明治時代に引かれた線はどこだったのか?」

というある意味考古学的な探求を行うわけです。

この探求は、登記図簿(法務局にある資料)の調査がまず第一であり、

次いで、その他の文献、図面、航空写真、そして、現地にある境界標識や

地形地物、古老の証言などが問題となります。

ですので、専門家の思考プロセスと、一般の方が考える思考プロセスが

少し違うのです。

 

そうして、①の筆界が特定されると、こんどは、②の所有権界がどこにあるか

という議論に入ります。

 

これは、基本的には筆界のとおりであると考えられるわけですが、

その後の占有事情の変化によっては、所有権界が筆界と異なっている

場合があります。

 

専門家は、このような用語の問題についても説明させていただきますが、

境界の問題の場合、特に、専門家の思考のプロセスが違っているんだ、

ということに気付いていただけると、理解がしやすいかもしれません。

 

 

こうした境界の問題は、ほとんどの場合、土地家屋調査士の専門分野ですが、

紛争性のある場合は、土地家屋調査士の先生とともに事件を担当させて

いただくことになります。

 

境界の問題は、最初は分かりにくいですが、

その土地の歴史的な変遷推移をすることができたり、

思わぬ発見がある、興味深い分野なのです。

 

最後まで、お読みいただきありがとうございました。

契約書に署名する前に

契約書をめぐるトラブルは尽きません。

 

弁護士は、多くの契約書の問題に出会いますが、

一番多い問題は、

「あるべき契約書がない」

という問題。

 

・不動産の賃貸借

つまり、貸主が誰で、借主が誰で、どの期間、賃料いくらで借りているのか

不明なケースはよくあります。

 

・業務委託、請負、雇用

土木、建設、内外装等の工事関係、IT、情報成果物、飲食、店舗販売、

など様々な業界でみられますが、誰かに何かを注文したり、請け負わせたが、

その代金や内容がよくわからない、というケース。

雇用の場合は、労務管理の問題にもなり得ます。

 

・継続的な売買、製造物の供給

卸売業、商社、メーカー、建設、フランチャイズ、音楽・出版などで見られますが、

継続的な取引を合意しているのだが、その内容や時期や終了条件等が不明なケース。

 

・共同事業

共同で事業を立ち上げたり、研究開発、取引を始めたが、その内容な終了条件が

不明なケース。もっとも、合意自体があいまいなままスタートされるケースも

多いと思います。

 

・お金の貸し借り(特に貸している側)

多額のお金を貸しているのだが、証拠がないケース。結構見受けられます。

 

契約書があるのとないのとでは、その後の交渉や裁判の展開が大きく異なります。

 

次にある問題は、

「契約書の内容が一方に不利」という問題

弁護士が契約書をみると、そのまま素通り、というのは少ないです。

何か所かは、検討すべき課題があり、また、たいてい1か所は絶対に

修正すべき箇所がみつかります。

 

・不動産売買

不動産売買の場合、仲介業者が入ることが多い上、

登記手続を行うため、契約書がないということは稀ですが、

契約書の中身が、一方にとって不利な内容になっていることはあります。

 

・取引基本契約

売買や、請負などに多いのですが、そもそもの基本契約が、大企業有利に

作られているケースは多いです。

独占禁止法、下請法などによって対抗できる場合もあります。

 

・コンサルティング、開発委託

コンサルティングや開発委託も、一方に有利にされている場合が多いです。

 

・投資、消費者被害系

消費者向けの投資や、物の購入、消費者被害のケースに多いですが、

消費者にかなり不利になっているものがあります。

消費者契約法や特定商取引法などで是正できるものもあります。

 

これらはあくまで一例ですが、本来弁護士が契約書の作成や、契約書のチェックに

関与すべきなのに、なされていないケースはよくあります。

 

これは、契約書が必要ではないかと思った場合、

または、契約書に署名するのに、不安に思った場合、

弁護士に相談してみることをお勧めします。

 

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